【不合格者に学ぶ】不動産鑑定士試験の勉強方法【5度目の受験の途中経過を報告】

5度目になる不動産鑑定士試験の挑戦をまとめた記事です。

  • 現役受験生が現在やっていること
  • 試行錯誤の過程
  • 受験で失敗した原因

このような内容でお届けします。

合格に必要なことは予備校からもらえる「合格体験記」を読むのが早道だと思います。

一方で、この記事の価値があるとすれば「合格のためにやってはいけないこと」を知ることができることだと思います。

できるだけ具体的に、敗因などを包み隠さずお伝えしていきます。

MEMO

2020年度試験も残念ながら不合格でした。

同じ過ちをおかさないよう、参考にしていただければ幸いです。

【ログ】現役受験生の試験本番までにやったこと

試験本番までにやってきたこと

本試験当日までの「学習ログ」を残します。

2019年11月の学習内容

学習開始直後で、全科目を満遍なくやろうと意気込んでスタートしました。

  • 鑑定理論|3月までに完成させる
  • 鑑定理論|『不動産鑑定評価基準』の暗記はしない
  • 鑑定理論|特攻ゼミマスター問題集の内容理解を優先する
  • 演習|アクセスαを解き、解答フローを確認する
  • 演習|過去問をとき、解答フローを確認する
  • 民法|4月ごろから学習をスタートさせる
  • 民法|まずやることは、基本論点問題集の内容理解
  • 民法|論証例部分を、暗記
  • 民法|『基本論点問題集』の解答例を再現できるようにする
  • 経済学|ミクロ:答練で出題されたモデルを再現できるようにする
  • 経済学|マクロ:45度線、IS-LM、AD-AS分析を中心に、グラフシフトを再現できるようにする
  • 会計学|講義の論点を、「一言でいうと?」とまとめる
  • 会計学|自分で問題を作成し、理解を確かめる

太字がやったこと、それ以外が計画したけどやらなかったことです。

フルタイム勤務なのに物理的に無理なスケジュールを立ててしまいました。
軌道修正をします。

2019年12月の学習内容

行政法規の学習が思うように進まず、短答合格が危ないと感じて軌道修正をしました。

  • 鑑定理論|過去問の平成1年〜を重点的に答案構成をする(答案作成はまだしない)
  • 鑑定理論|『不動産鑑定評価基準』の暗記はしない
  • 演習|アクセスαを解き、解答フローを確認する
  • 行政法規|休日に過去問を解き、平日に間違ったところの条文を確認する
  • 会計学|講義の論点を、「一言でいうと?」とまとめる

去年に高得点だった「民法」「経済学」は後回しに。

一方で点数が悪かった「会計学」を優先して学習を進めることにしました。

演習は細切れの時間で手をつけることができずに、後回しになってしまった。

2020年1月の学習内容

12月に学習範囲を絞って余裕が出たので、教養科目も少し学習範囲を広げました。

  • 鑑定理論・過去問(平成1年〜)答案構成
  • 基準の暗記8日で1周
  • 民法基本論点問題集を1問/日
  • 会計学基本問題集を1問/日
  • 経済学新経済学入門塾(論文マスター)を1問/日
  • 演習アクセスα1問/周

とはいえ、「経済学」と「演習」には手をつけられずです。

これまで「鑑定理論」は理解優先で進めてきましたが、暗記に振り切りました。どうせ最終的には暗記しなければいけないので、暗記をゴリゴリやってく方針に変えました。

2020年2月の学習内容

この3ヶ月間、必死に試行錯誤を重ねてきたのである程度やるべきことが固まってきた気がします。

  • 鑑定理論『マスター問題集』答案構成 ・基準暗記8日で1週
  • 民法基本論点問題集1問/日
  • 会計学基本問題集1問/日
  • 新経済学入門塾できればやる
  • 演習アクセスα1問/週

「鑑定理論」は過去問をやることリストから除外。時間が足りないので、『マスター問題集』一本でいきます。

「行政法規」が徐々に波に乗ってきました。少しずつ実践力がついてきた気がする。

2020年3月の学習内容

短答式試験が間近にせまり危機感が強くなったので、学習内容を絞ることに。

  • 鑑定理論:論文マスター問題集答案構成
  • 行政法規:過去問題集

行政法規の最新の過去問(令和1年)を解いてみたところ、ボロボロの惨敗でした。

原因は「間違った問題を放置したこと」だと考え、対策を始めました。まずは基本講義で基礎知識の確認して、肢ごとに完璧な理解を目指すことに。試験が迫ったことによる焦りで、当たり前のことができていなかった。

問題との向き合い方が良くなかったと思います。やっぱり雑に練習してはいけない。

2020年4月の学習内容

先月に引き続き、短答式試験対策をメインにやりました。

  • 鑑定理論:論文マスター問題集答案構成
  • 行政法規:過去問題集

新型コロナウイルスの影響で試験日が伸びましたが、淡々と進めていきます。

2020年5, 6月の学習内容

引き続き、学習内容のメインは短答式試験対策です。

  • 鑑定理論 論文マスター問題集マインドマップ化
  • 行政法規 過去問題集(C論点は排除、A,Bのみ解く)

短答式試験が不合格では、論文会場に足を踏み入れることすらできません。
ここで落とすわけにはいかない。

鑑定理論は、Xmindを使ってマスター問題集の論点ごとにマインドマップ化。

行政法規は大きな方針転換をしました。

まず、インプットは山口先生の行政法規のウェブ講義を活用。

過去問題集は、Cランク論点をバッサリと切り捨て、A, Bランクの問題のみを完璧にしていこうという方針に。
以前に短答式合格した年も、Cランク問題はやらなかったことを思い出した

Cランク論点は難しくて出題頻度が低く、極端に労力がかかるコスパの悪い問題。

「出題されたら諦める」と割り切ります。「A, Bランクだけ解けばいい」と割り切れるようになったのが精神的な負担も軽くなった。

2020年7月の学習内容

新型コロナウィルスの影響で、本試験は2020年7月26日(日)でした。

直前期は超絶に気分が落ち込むとともに、次のような思考に取り憑かれていました。

  • そもそも、鑑定士の将来性ってどうなんだろう
  • 合格したとしても、いつまで資格があるかわからないよなぁ
  • 他の分野に行った方が効率よく稼げるんじゃないか
  • 短答から論文までの時間が少なすぎて、戦えるか不安

「目指す前に考えろよ!」と言われそうですが、5年も受験を続けていると色々考えることも出てきます。

直前期はお仕事でお休みをいただいていたんですが、結局直前期の2週間はまったく手付かずでした。

受験会場に行くかどうかも迷っていたのですが、結局家族の後押しもあり受験することに。

TACのデータリサーチの判定を確認したところ、なんとA判定とのこと!

総合A判定(140点を超えるとAランクみたいです)

正直まったく自信がなかったのですが、こうなったらやるしかありません。

論文式試験まではたった80日間しかなく、集中して論文対策をしようと決めました。

2020年8月の学習内容

短答対策一本に絞っていたので、論文の内容がキレイに消え去っています…笑

「戦略とは、やらないことを決めることだ」との言葉を思い出し、学習内容を整理しました。

  • 鑑定理論:特攻ゼミ「マスター問題集」
  • 民法:「基本論点問題集」
  • 経済学:過去の答練のとき直し
  • 会計学:過去の答練のとき直し
  • 演習:アクセスα

今年の3月から論文はほぼノーマークだったので、問題集を見返してもきちんと解答できる問題は数えるほど。
これはやばい。

ということで、他の受験生の方々はすでに仕上げに入っている時期だと思いますが、アセらずに基礎固めから入ります。

2020年9月の学習内容

やっていることは、8月とまったく同じです。

  • 鑑定理論:特攻ゼミ「マスター問題集」
  • 民法:「基本論点問題集」
  • 経済学:過去の答練のとき直し
  • 会計学:過去の答練のとき直し
  • 演習:アクセスα

短答式の合格通知もいただけたので、あとは論文に向かって走りきります。

2020年10月時点の学習内容

本試験が10月17日〜19日に決定したので、最後の追い込みをしました。

  • 鑑定理論:特攻ゼミ「マスター問題集」
  • 民法:「基本論点問題集」
  • 経済学:過去の答練のとき直し
  • 会計学:過去の答練のとき直し
  • 演習:アクセスα

鑑定理論は、暗記を放棄。前年までで主要論点の暗記はやってきたので、致命傷を避けるために『マスター問題集』を使った答案構成に重点をおきました。試験に出題される論点は、これでほぼほぼ網羅できるはず。

民法は『基本論点問題集』だけに絞りました。答練もやった方がいいのはわかっていましたが、時間がないのと内容の重複があるのでこれ一本にします。

経済学は、アクセスαを何回転もした後に『総まとめテキスト』で仕上げ。直前期の僕の定番メニューで、これをやっておくとこれまでの経験ではA判定に届く。

会計学は、TAC税理士試験講座の『財務諸表論ポイントチェック』をやりました。よくよく考えると1度目の論文式試験ではこれをやってA判定が貰えたんですよね。最近はこれをやめてから点数が伸びなかった。

演習はアクセスαのみやりました。基本的な計算は全8回の問題で網羅されており、あくまで「合格ライン」を取れれば良いという方針です。昨年もこれだけをやって高得点が取れたためです。

2021年4月4日追記:2021年の結果は不合格でした

結果は、不合格でした。時間が足りなかったとはいえ、負けは負けです。

敗因と考えられることをまとめます。

  1. もっと早く勉強内容を固めるべきだった
  2. 後回しにしがちな科目ほど早めに対策
  3. もっと極限まで自分を追い込むべきだった

この3点です。詳しく解説します。

もっと早く勉強内容を固めるべきだった

合格体験記や合格者の方々のお話を参考に、ビシッと「この学習スタイルでいく!」と決めるべきだったと思います。

受験を決めた時に考えた「試行錯誤を重ねる」ということは間違いではありませんでしたが、計画段階で死ぬほど考えるべきだったと反省してます。

手を抜いていたわけではありませんが、今の自分からするともっと真摯に死ぬ気で考えて迷いなく学習に突き進んだほうが良い結果が出せたのではないかと思います。

苦手科目ほど早めに対策すべきだった

今回の挑戦では、演習の点数が悪かった。

学習の記録を見ると、どうも演習をやり始める時期がかなり遅い。面倒で手をつけたくなかったというのが正直なところです。

「面倒」と思うものほど、早く手をつけて対策すべきかもしれません。

もっと極限まで自分を追い込むべきだった

これまでの学習で失敗したことまとめ

これまでの学習で失敗したことまとめ

試行錯誤の過程で「失敗した」と感じたことをまとめます。

鑑定理論の基本論点で穴を作ってしまった

得点の比重が大きい鑑定理論で穴を作ってしまいました。

「鑑定理論で失点して教養で巻き返しとかは絶望的」と言われたりしますが、本当にその通りだと思います。

理解のない暗記に走った

【鑑定士試験=暗記】という固定観念から、暗記ばかりやって理解を後回しにしてしまいました。

理解しないと、暗記したもののどこを書けば良いかわかりません

かといって暗記が不要なわけではなくて、緊張感マックスの試験会場で綺麗な作文などできないので「完成された文章」である基準の暗記は必須。

理解の前に暗記をしたとしても、後付けで理解をしないと論文式試験で得点することは難しいということを学びました。

教養科目に時間かけすぎ

足切りが怖くて、教養科目に時間かけ過ぎになってしまった。

特に二年目の挑戦の時には民法を異様にやりすぎてしまい、他の科目の点数がまったく伸びないという事態に。民法だけは高得点でしたが、それと合格することは話がべつ。

結局、この試験を攻略するには鑑定理論を頑張らなきゃいけない。

やることは欲張りすぎない

試験日までの時間は限られているので、現実的なラインでスケジュールを組むべき。

欲張りすぎると焦るばかりで、なかなか勉強が進まないという負のスパイラルに巻き込まれてしまいます。

死ぬ気でやるのは必要ですが、絶対に不可能な欲張りすぎたスケジュールはただの「絵に描いた餅」にすぎない。

受験対策の完成形(暫定)

受験対策の完成形(暫定)

今のところ落ち着いている学習方法まとめです。随時更新します。

鑑定理論(短答式)→ 2020年度合格

鑑定理論は、短答式向けの学習はせずに「論文対策のみ」やりました。

受験生の中では定番の勉強方法だと思いますが、これだけで合格ラインに行くことは十分可能です。

  • 短答式試験だけに出題されるマニアックな問題を排除できる
  • いずれ受ける論文対策を早期にできる

なお、僕は初めての短答式受験のときだけ、過去問を数回解いて挑みました。

行政法規→ 2020年度合格

行政法規は、以下の学習方法で攻略しました。

  • インプットは山口先生の講義動画で
  • アウトプットは最新版の過去問を活用
  • 過去問はスキャンしたものをiPadに取り込み

僕は行政法規の勉強がものすごくイヤだったので、できるだけ勉強の負担が軽くなるような方法を考えてました。

短答式試験合格までの具体的な学習方法については、次の記事にまとめました。

必要最低限の教材を持ち運ぶ

1日の間で勉強する内容を絞り、教材は最低限のものを持ち歩くようにしました。

荷物が軽くなりますし、「これだけやればいい!」と思うと集中して勉強に取り組むことができると感じています。

試験日までの日数を逆算して計画

試験日が決まっているので、「いつまでに何をするか」という逆算が必要だと思います。

一度、仕事の繁忙期を考えずスケジュールを組んでしまったせいで短答式試験を落としてしまったことがあります。

暗記には、音声学習を導入する

鑑定理論の暗記には『聴いて覚える不動産鑑定評価基準』を活用しました。

勉強方法は「合格体験記」を参考にする

合格するためには合格者の話を聞くことが近道だと思います。

僕も結果は不合格でしたが、合格者のアドバイスを聞いて実践したところやはり点数が伸びました。

予備校では「合格体験記」がおいてありますので、戦略を考える上で参考にするために読んでおくべき。

バックナンバーに目を通したり、機会があるなら実際に合格者に会いに行くのも有効だと思います。